Wappen Gemeinde Gauting

Transparentes Verfahren und Bürgerbeteiligung

von 2011 bis heute


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Gründe für den Verkauf

Am 15.11.2011 wurde in der öffentlichen Sitzung des damaligen Gemeinderates beschlossen, dass das Gebäude der Realschule (Schulstraße 4) zur Unterbringung des zweiten Teils der Josef-Dosch-Volksschule herangezogen wird und die Finanzierung der Renovierung durch den Verkauf des Grundschulareals an der Bahnhofstraße erfolgen soll. Hintergrund dafür waren nach einem Deckenabsturz Untersuchungen, die zeigten, dass eine Renovierung des Grundschulgebäudes
nicht mehr möglich gewesen wäre.

Die Verwaltung wurde damals bereits beauftragt, die notwendigen Schritte zur Vermarktung des Grundstücks Grundschulareal („Großes Haus“) in der Bahnhofstraße einzuleiten.

Am 14.03.2013 wurde der Abschluss des Geschäftsbesorgungsvertrags durch die rechtsaufsichtliche Genehmigung durch das LRA Starnberg unter folgender Auflage erteilt:

Zitat: Seite 2 Punkt 3.2.
Die Gemeinde hat die Teilfläche des Grundschulgrundstücks spätestens bei der Fertigstellung der Baumaßnahme (Umbau der bisherigen Realschule in eine zweieinhalbzügige Grundschule) zu verkaufen und den Verkaufserlös bei Kaufpreisfälligkeit unmittelbar zur Verminderung des Finanzierungssaldos an XXXXX weiterzuleiten
.

 

Die jetzige Grundschule wurde bereits im August 2014 fertiggestellt.

Die Rechtsaufsicht legte der Gemeinde im Zuge des Genehmigungsverfahrens des Haushalts 2016 dringlich nahe, die Auflagen von 2013 einzuhalten und das Grundstück zeitnah zu veräußern.

Ein zu berücksichtigender Aspekt dabei ist, dass durch dieses kreditähnliche Rechtsgeschäft die Planung weiterer Kreditaufnahmen für notwendige Investitionen stark einschränkt war. Der ohnehin durch Zinsen und Bindungen belastete Haushalt schränkte die Gemeinde in ihrer Handlungsfähigkeit massiv ein.

Rückblick - drei Entwürfe 2013

Die Bemühungen des Gemeinderates aus der vorherigen Wahlperiode unter Vorsitz von Frau Brigitte Servatius brachten drei Architektenentwürfe mit unterschiedlichen Grundstücksgrößen und unterschiedlichen Zufahrten hervor.

Bei diesen Rohentwürfen 2013 hatten die Investoren/Architekten selbst bestimmt, welche Grundstücksgröße sie benötigen ( von 2.956 qm bis 4.102 qm nach Angabe der Architekten) , wie die Lage des Bauwerks im Gesamtgrundstück sein würde, welche Nutzung vorgesehen wurde und wie die Erschließung erfolgen sollte (die Erschließung erfolgte bei allen dreien unterschiedlich - über Bahnhofsplatz, Bahnhofstraße bzw. Ammerseestrasse). Entscheidungen der Gemeinde bzw. des Gemeinderates hierzu lagen nicht vor.

Der neue Gemeinderat (ab 2014) war der Auffassung, dass die grundlegenden Planungsziele von  den gewählten Vertretern der Bürger der Gemeinde vorgegeben werden müssen und es nicht auf - mehr oder wenig zufällig abgegebene - Vorschläge von nicht transparent ausgewählten Investoren und deren Architekten ankommen dürfe. 

Da der neue Gemeinderat auch der Auffassung war, dass vor Verkauf des Grundstücks zuerst geklärt werden müsse, welcher Grundstücksanteil dafür benötigt werde, um einen funktionsfähigen und auch für Fußgänger und Radfahrer sicheren Verkehrsknotenpunkt am Bahnhof für die nächsten Jahrzehnte herzustellen,  und die Vor-Entscheidung über die Art der Erschließung nicht einem Investor überlassen werden sollte, wurde ein Verkehrsgutachten in Auftrag gegeben. Dieses wurde unter Einbeziehung der beteiligten Institutionen (Schule, Fahrradverbände, Taxiunternehmen, Landratsamt, MVV etc.) erarbeitet.

Bei dem Vorschlag, der bei der Bürgerbefragung (auf die insgesamt 104 ausgefüllte Fragebögen zurückkamen) die meiste Zustimmung erhalten hatte, trennten sich dann auch Architekt und Investor, so dass kein Investor mehr zur Verfügung stand, der diesen Vorschlag gebaut hätte. Für jedes der erstellten Rohkonzepte gingen die abgegebenen Stellungnahmen von sehr gut bis richtig schlecht; ein einhelliges Meinungsbild ergaben die 104 (!) Stellungnahmen in keiner Weise.

Aufgrund der völlig unterschiedlichen Ansprüche der Investoren an Grundstückszuschnitt und Bauvolumen war auch keine Vergleichbarkeit der Angebote möglich. Deshalb wurde ein strukturiertes Bieterverfahren eingeleitet.

Zugrunde gelegt wurden dabei die von der Gemeinde erarbeiteten Anforderungen (an Bebauung, Nutzung, Erschließung etc.), welche nunmehr von den Bietern zu beachten waren.

Auch die Ersteller der drei Rohentwürfe von 2013 konnten sich wieder mit Angeboten, welche die Vorgaben der Gemeinde respektierten, beteiligen. Damit war eine transparente, nachvollziehbare und sachbezogene Grundlage für die spätere Auswahl durch den Gemeinderat geschaffen.

Bürgerbeteiligung als Planungsgrundlage

Von dieser Ausgangslage hat der neue Gemeinderat unter Vorsitz von Frau Dr. Brigitte Kössinger im Jahr 2014 mit der Planung des Verkaufs begonnen, wobei Erkenntnisse und formulierte Bürgerwünsche aus der vorangegangenen Bürgerbeteiligung „Gauting entfalten“ in die Planung mit einbezogen wurden.

In 2016 wurde parallell ein unabhängiger stättebaulicher Ideenwettbewerb für das gesamte "Bahnhofsareal und Bahnhofstraße" durchgeführt. Die Ergebnisse wurden ebenso für die Bürgerinnen und Bürger in einer Rathausausstellung veröffentlicht. Alle Interessierten hatten auch hier die Möglichkeit sich zu den Entwürfen zu äußern.

Die Präsentationen der in weiteren Verfahren ausgewählten drei Entwürfe erfolgten in öffentlichen Sitzungen des Gemeinderates.

 


Darüber hinaus wurde im Rahmen einer vorgezogenen Bürgerbeteiligung am 6. April 2017 ein Informationstag durchgeführt. In der Zeit zwischen 11:00 und 19:00 Uhr konnten interessierte Bürger/Innen mit Vertretern des Investors Sontowski & Partner ihre Fragen diskutieren. Ab 19:00 Uhr wurde das Gesamtvorhaben öffentlich vorgestellt und mit den Bürgern erörtert. Auch hierbei gab es die Gelegenheit, Fragen zu stellen und Anregungen einzubringen.

Im Nachgang gab es in einer verlängerten Auslegungsfrist für alle Bürgerinnen und Bürger die Möglichkeit, Einwendungen gegen den geplanten Bebauungsplan vorzubringen.

In einer weiteren Auslegung bis zum 18. Dezember 2017 bestand erneut die Möglichkeit zu weiteren Einwendungen gegen die Planung. Alle Einwendungen müssen sachgerecht behandelt und abgewogen werden.

[Bürgerbeteiligung im Einzelnen sowie entsprechende Unterlagen finden Sie hier.]

Transparentes Verfahren mit objektiven Kriterien

Begleitet wurde das gesamte Verfahren von Fachberatern für die einzelnen Hauptthemen wie städtebauliche Verträglichkeit (Frau Schreiber – integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept – ISEK), Verkehr (Verkehrsplanungsbüro Obermeyer) sowie Fragen des Einzelhandels und der Nahversorgung (CIMA Beratung + Management GmbH). Für die professionelle Durchführung der Investorensuche mittels Ausschreibung wurde die Beratungsfirma Drees & Sommer hinzugezogen. 

Aus den verschiedenen Interessensbekundungen, die jedem Bewerber offenstanden, traf der Bauausschuss in einem mehrstufigen Auswahlverfahren eine Vorauswahl.

Um ein transparentes und faires Verfahren zu ermöglichen und Abreden unter den Bietern zu verhindern wurde das Bieterverfahren nichtöffentlich behandelt. Die Begleitung des Bieterverfahrens erfolgte ebenfalls durch Drees & Sommer.

Abschließend wurden am 08.12.2016 die ausgewählten drei Entwürfe dem Gemeinderat in öffentlicher Sitzung vorgestellt und aus Sicht der einzelnen Experten nochmals für die Öffentlichkeit erläutert. Die Bewertung der einzelnen Angebote sowie die abschließende Abstimmung erfolgten im nichtöffentlichen Teil.

[weitere Detailinformationen sowie entsprechende Unterlagen finden Sie hier.]

Breite parteiübergreifende Mehrheit für den Siegerentwurf

Mit 21 zu 2 Stimmen entschied sich der Gemeinderat Gauting für das Konzept des familiengeführten Bauträgers Sontowski & Partner aus Erlangen. In Folge wurden die Planungen dieses Konzepts konkretisiert und am 06.04.2017 den Bürgern vorgestellt.

Es folgte die formelle Öffentlichkeitsbeteiligung durch mehrere Auslegungsrunden. Die nächste Abwägung der Einwendungen sowie der Satzungsbeschluss für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan waren für den 23.01.2018 vorgesehen und werden derzeit aufgrund des Bürgerbegehrens zurückgestellt.

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